交易规则
山西省农村产权流转交易管理办法(试行)
时间: 2023-03-09       

第一章 总则

第一条 为加快培育和发展全省统一规范的农村产权流转交易市场体系,规范农村产权流转交易行为,提高资源配置效率,增加农民和村集体收入,助力乡村振兴,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的实施意见》(晋政办发〔2015〕57号)以及相关法律和政策规定,制定本管理办法。

第二条 本办法所称的农村产权流转交易是指在山西省行政区域内,申请流转交易方在履行相关决策和批准程序后,通过公开发布产权流转交易信息,以公开竞价等方式确定最终受让方的农村产权流转交易活动。需要公开招投标的,参照《中华人民共和国招标投标法》等执行。

第三条 参与流转交易各方及组织实施应遵守有关法律、法规、规章,遵循公开、公平、公正的原则进行流转交易,切实保障农村集体经济组织及其成员合法权益,确保农村集体资产保值增值。

第四条 流转交易的双方及所交易的农村产权标的应具备下列条件:

(一)产权权属合法清晰;

(二)交易双方具有流转交易农村产权的真实意愿;

(三)交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织;

(四)流转交易的方式、期限、项目和流转交易后的开发利用要符合有关法律、法规以及国家和省内关于金融、环保、规划等方面的政策规定。

 

第二章 组织架构与各方职责

第五条 山西省域内农村产权流转交易活动依托山西农村产权流转中心有限公司搭建的山西省农村产权流转交易平台组织实施。

山西省农村产权流转交易平台是政府主导、市场化运作、公益性服务“三农”的市场化平台,由省级主平台、市级分平台、县级分平台、乡级服务站、村级服务点五级体系构成。

第六条 省委农办、省农业农村厅负责全省农村产权流转交易体系建设、市场运行监督、制定出台全省农村产权流转交易的政策、规章制度,统筹安排全省农村产权流转交易工作。

第七条 市级分平台由市级农业农村部门牵头负责,重点做好政策宣传、人员培训、业务指导、数据统计与汇总分析等工作。

县级分平台由县级农业农村(农经)部门牵头负责,重点做好政策宣传、场地建设、人员配备、业务培训,负责对乡级服务站报送的流转交易信息和资料进行复审、备案、报名、组织进场交易等工作。

乡级服务站由乡(镇、街道)人民政府(办事处)负责,重点做好受理农村产权交易项目、材料初审、交易信息录入、上传和交易业务培训指导等工作。

村级服务点在村级党组织的领导下,由农村集体经济组织安排专人负责收集、整理、提交农村产权流转交易信息及证明材料等。

第八条 山西农村产权流转中心有限公司负责全省农村产权流转交易平台建设及运营工作,主要内容包括全省各级平台与服务站点的信息化建设;负责全省农村产权流转交易综合管理信息系统的开发、建设、运营、维护等工作;负责统计、汇总、分析全省农村产权流转交易数据与信息;负责制定全省农村产权流转交易平台联网技术标准和规范,推动全省平台统一运行;负责依法依规制定统一的交易细则、操作流程、规范文本,并提供给各级平台,服务站点参照使用;负责全省农村产权流转交易品种设计开发、推广应用等工作;负责协助农业农村部门组织培训并指导全省各级农村产权流转交易平台开展业务;负责提供发布交易信息、受理交易咨询和申请、组织交易、资金结算、出具产权交易鉴证等基本服务,并根据需要提供产权经纪、资产评估、法律服务、项目推介、融资抵押等中介市场化服务。

第九条 全省农村产权流转交易平台实行“六统一”运行机制,即统一监督管理、统一交易规则、统一信息发布、统一服务标准、统一交易鉴证、统一平台建设。各级农村产权流转交易平台应当畅通农村产权交易渠道,不得搞区域分割和市场封锁。

第十条 全省使用统一规范的农村产权流转交易平台(服务站点)名称,统一称为“XX市农村产权流转交易分平台”、“XX县(市、区)农村产权流转交易分平台” 、“XX乡(镇、街道)农村产权流转交易服务站” 、“XX村(社区)农村产权流转交易服务点”。

第十一条 农村产权流转交易平台是以公益性为主的市场化服务平台,对农村集体经济组织、农户、家庭农场、合作社免收基础交易服务费用。对其他交易主体按规定收取相关费用。

第十二条 流转交易平台应实行专户储存、专账核算、专款使用的资金管理方式,加强资金监管,防范交易风险。

 

第三章 流转交易主体及范围

第十三条 农村产权流转交易主体是指依法参与农村产权流转交易的转让方、受让方(指参与流转交易的各方,含意向受让方)。

第十四条 农村产权流转交易的转让方主要是农村集体经济组织及其成员、各类涉农经营主体等,包括依法流转农村产权的法人、非法人组织和具有完全行为能力的自然人,转让方须是产权的产权权利人或受产权权利人委托的组织或个人。

第十五条 农村产权流转交易的受让方(含意向受让方)是指法人、非法人组织和具有完全行为能力的自然人。法律另有规定的,从其规定。

第十六条 法律法规没有限制的农村各类产权均可进入平台进行流转交易。现阶段的交易品种主要有:

(一)农户承包土地经营权。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权,可以采取出租、入股等方式流转交易,流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定。

(二)林权。是指集体和家庭承包的林地经营权和林木所有权,可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易,流转期限不能超过法定期限。

(三)“四荒”使用权。是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的,按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的,其承包经营权可以采取转让、出租、入股等方式进行流转交易。

(四)农村集体经营性资产。是指由农村集体统一经营管理的经营性资产(不含土地)的所有权或使用权。主要包括生产经营的房屋、建筑物、机器设备、工具器具、农业基础设施、集体投资兴办的企业及其所持有的其他经济组织的资产份额、无形资产等。集体经济组织直接或受委托管理的资源资产、集体全资或控股的各类市场主体资产,财政投入后确权到集体经济组织的资产流转交易等。可以采取承包、租赁、出让、入股、合资、合作等方式流转交易。

(五)农业生产设施设备产权。是农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备。可以采取转让、租赁等方式流转交易。

(六)小型水利设施使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权。可以采取承包、租赁、转让使用权、股份合作等方式流转交易。

(七)农业类知识产权。是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等。可以采取转让、授权、股份合作等方式进行交易。

(八)农村集体经营性建设用地。是指土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,经依法登记的集体经营性建设用地。可以通过出让、出租等方式进行交易使用。

(九)其他。包括但不限于农村集体股权转让、涉农资产处置、涉农资产收益、农村建设项目招标,产业项目招商、转让及商品、服务购置、农村生物资产、农村集体股权、水权、生产资料及物资供应采购、农产品销售服务等。

第十七条 农村产权应当按照“应进必进、规范入场”的要求进入平台公开流转交易,防止暗箱操作,确保平台之外无交易。

第十八条 凡进入山西省农村产权流转交易平台流转交易的农村产权流转交易标的物应当权属清晰、手续完善且符合国家现行法律法规。

 

第四章  流转交易程序

第一节 受理流转交易申请

第十九条 转让方流转交易农村产权的,应当具有主体资格,并应依照相关法律、法规、规章履行内部决策等相关程序。农村集体经济组织作为转让方时,需按照相关法律规定取得民主决策意见。

第二十条 公告发布前,须进行产权流转交易行为批准或备案的项目,由转让方履行相应手续。转让方可以根据标的的实际情况,合理设定受让方资格条件。受让方资格条件可以包括主体资格、管理能力、资产规模及交易条件等, 但不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。

转让方向山西省农村产权流转交易平台提出流转交易申请时,需提交以下相关材料:

(一)从山西省农村产权流转交易平台网站下载《农村产权流转交易信息发布申请书》,按要求填写相关内容;

(二)主体资格证明材料;

(三)产权权属的证明材料;

(四)相关决策、批准文件;

(五)标的底价证明材料,涉及集体产权转出需要评估的,还需提交评估报告及确认决议;

(六)流转交易标的物清单及基本情况的材料(包括但不限于共有、出租、查封、抵押、诉讼等权属限制的说明、标的物情况介绍);

(七)再次流转交易的出让方应当提供原出让方同意再次流转的证明和原流转交易合同;

(八)涉及相关权利人优先权的,需提供书面材料;

(九)委托他人办理交易手续的,需提交授权委托书及受托方主体资格证明、法定代表人或负责人身份证复印件;

(十)法律、法规及平台认为需要提交的其他材料。

转让方提交的材料应当是原件或签字、加盖公章的复印件,并对其披露内容和所提供材料的真实性、完整性、有效性、准确性、合法性负责。上述提交的资料应是原件,确无法提交原件的,应当提交由原件持有方签字、盖章,并标注“此件与原件相符”字样的复印件。联合转让的需提交联合转让协议书、授权委托书;

第二十一条 山西省农村产权流转交易平台对转让方提交的材料进行规范性审核。审核通过的,山西省农村产权流转交易平台予以受理,审核未通过的,山西省农村产权流转交易平台应将审核意见告知转让方。

第二节 发布转让信息

第二十二条 转让方提交的项目资料经山西省农村产权流转交易平台审核通过,双方签订农村产权流转交易委托合同后,在山西省农村产权流转交易平台网站及其他媒介统一发布信息公告。信息公告应当披露标的基本情况、流转交易条件、受让方资格条件、流转交易方式、流转交易保证金设置、公告时间、付款方式和对流转交易有重大影响的其他信息。

第二十三条 农村土地承包经营权流转交易项目公告的期限应当不少于10个工作日,其他农村资源资产项目公告的期限应当不少于5个工作日。以上均以公告之日为起始日。具体公告日期以流转交易项目行业主管部门规定时间为准。若在公告期内未征集到意向受让方,则可以申请延长信息发布期限,每次延长期限应当不少于5个工作日,延长期限累计不得超过12个月。

第二十四条 在项目公告发布期限内,未经山西省农村产权流转交易平台同意,转让方不得擅自变更或取消所发布的项目公告内容。因特殊原因确需变更信息项目公告内容的,应当由原批准机构出具同意文件,转让方应当及时向山西省农村产权流转交易平台提出书面申请、调整补充披露项目公告内容,并重新计算公告期。

第二十五条 项目公告中的转让底价由转让方确定,依照有关规定转让方需履行决策、批准程序的,则由该决策、批准方确定。如需评估的,则应由有资质的评估机构出具评估报告。

项目公开挂牌后未征集到意向受让方的,可以延期或降低挂牌价后重新进行项目公告。新的转让底价低于原挂牌价90%时,应当依照有关规定重新履行决策、批准程序。

第三节 意向受让登记

第二十六条 项目信息发布后,意向受让方可以自行或委托专人了解标的现状,对标的物可能存在的和潜在的瑕疵进行全面审查和勘验,乡级服务站、村级服务点应当接受其查询并为其提供便利。意向受让方参与流转交易即表明已完全了解及认可流转标的物现状,愿意承担一切风险和责任。意向受让方在流转交易前还应对标的物过户、办证所涉及的税、费等事先了解,未咨询或对标的物不了解而参加流转交易的,其责任由意向受让方自行承担。

第二十七条 意向受让方应按照项目公告要求向山西省农村产权流转交易平台提出产权受让申请并提供如下材料:

(一)从山西省农村产权流转交易平台网站下载《农村产权流转交易意向受让申请书》,按要求填写相关内容;

(二)有效(主体)资格证明文件; 

(三)受让农村产权的相关决策、批准文件;

(四)允许联合受让的,联合受让各方应签订联合受让协议。联合受让各方需委托办理受让相关事宜的,应当签署授权委托书并明确授权范围、代理期限等内容;

(五)其他需要提交的材料;

以上材料系原件的需提交原件、系复印件的需加盖公章或签字,确无法提交原件的,应当提交由原件持有方签字、盖章,并标注“此件与原件相符”字样的复印件。并对其所提供材料的真实性、完整性、有效性、准确性、合法性负责。

第二十八条 如涉及相关权利人行使优先购买权的,相关权利人应当按照项目公告及流转交易规则要求登记意向受让信息,参与流转交易活动。

第二十九条 意向受让方应对其各项行为及提交材料的真实性、完整性、有效性、准确性及合法性负责。

第三十条 山西省农村产权流转交易平台对符合受让条件的意向受让方应当予以受理;材料不齐全的,山西省农村产权流转交易平台应当告知意向受让方补齐相关材料。

第三十一条 符合条件的意向受让方须在项目公告规定的时限内办理意向受让登记手续,并按项目公告要求缴纳交易保证金到达指定账户为准后,方可获得参与受让资格。逾期未缴纳保证金的,视为放弃受让意向。

第四节 组织流转交易

第三十二条 农村产权流转交易方式包括网络电子竞价、公开协议转让、招投标或法律法规允许的其他交易方式。

山西省农村产权流转交易平台依据征集到的意向交易信息,按照项目公告规定选择确定相应的流转交易方式组织流转交易,意向受让方应按照项目公告及流转交易则要求参与相关流转交易活动。

第三十三条 项目公告期满后,产生两个及以上符合条件的意向受让方的,按照项目公告的竞价方式组织实施公开竞价;只产生一个符合条件的意向受让方的,组织流转交易双方按照挂牌价进行公开协议转让。涉及相关权利人依法在同等条件下享有优先购买权的情形,按照有关法律规定执行。流转交易活动结束后,应组织受让方签订成交确认文件。

第三十四条 确定受让方后,山西省农村产权流转交易平台应将流转交易结果在该项目公告发布的同一媒介、场所等进行对外公告,公告内容包括但不限于交易标的名称、转让底价、流转交易成交价等内容,公告期不少于3个工作日。

第五节 成交签约

第三十五条 在成交公告期满且无异议的次日起3个工作日内,山西省农村产权流转交易平台组织流转交易双方签订产权流转交易合同。

第三十六条 合同条款包括但不限于:

(一)流转交易双方的名称、地址等;

(二)流转交易标的的基本情况;

(三)流转交易方式;

(四)流转交易价格、付款方式及付款期限;

(五)交割事项;

(六)双方当事人的权利和义务;

(七)合同的生效条件;

(八)合同争议的解决方式;

(九)合同各方的违约责任;

(十)合同变更和解除的条件。

第三十七条 受让方应按项目公告要求按时签订成交确认文件及流转交易合同。受让方未按时签订成交确认文件,或未按时与转让方签署流转交易合同,或未在规定时间内足额支付成交价款或流转交易服务费的,其交纳的保证金不予返还,流转交易标的物可由转让方委托山西省农村产权流转交易平台另行组织流转交易。

第六节 流转交易结算

第三十八条 流转交易双方应按照流转交易合同的相关约定自行办理交割手续,签署交割文件。

第三十九条 流转交易各方应通过山西省农村产权流转交易平台进行流转交易资金的统一结算。农村产权流转交易资金包括流转交易保证金、流转交易价款和流转交易服务费等,以人民币为计价单位。因其他特殊情况不能通过山西省农村产权流转交易平台结算的,转让方应当向山西省农村产权流转交易平台提供转让行为批准单位的书面意见以及受让方付款凭证。

第四十条 受让方应在项目公告规定的期限内,将流转交易保证金、流转交易价款和流转交易服务费支付至山西省农村产权流转交易平台指定的独立结算账户。流转交易成交,受让方交纳的流转交易保证金按项目公告中约定的方式处理。未成交的意向受让方其流转交易保证金由山西省农村产权流转交易平台在5个工作日内无息退回。

第四十一条 山西省农村产权流转交易平台凭产权变更、交割文件等相关材料向转让方划转流转交易价款。

第四十二条 转让方可根据标的实际情况自愿设置风险保证金,对标的物在承包、出租期间造成的损失进行修复。若风险保证金不足以覆盖修复成本的,由双方进行协商补偿,协商未果则采用法律手段解决。风险保证金由平台开设专户进行存放管理。

第七节 出具交易鉴证

第四十三条 农村产权流转交易双方签订农村产权流转交易合同,受让方依据合同约定将流转交易价款支付至山西省农村产权流转交易平台资金结算账户,流转交易双方按有关规定支付服务费后,山西省农村产权流转交易平台在3个工作日内出具交易鉴证。

第四十四条 产权流转交易双方凭山西省农村产权流转交易平台出具的成交材料,按照国家有关规定办理相关权属变更手续。

第五章  流转交易的中止和终止

第四十五条 存在以下情形的,山西省农村产权流转交易平台认为有必要的,可以依据申请人申请作出中止或不予中止的决定,也可以直接作出中止的决定:

(一)转让方提出正当理由,认为须中止产权流转交易的;

(二)第三方对流转交易提出异议,且提供证明材料的;

(三)转让标的存在权属不清、权属纠纷或者被有权机关查封、冻结等妨碍流转交易情形的;

(四)有妨碍流转交易活动,影响流转交易正常实施的其他情形的。例如:发现有操纵市场行为时;发现有价格异常变动时;因不可预测或无法控制的系统故障、设备故障、通讯故障、停电等突发事故发生时;因地震、水灾、火灾、战争及其它不可抗力事件等情形;

(五)有关行政主管部门、监管部门或司法机关要求中止的;

(六)其他山西省农村产权流转交易平台认为有必要中止流转交易的情形;

(七)成交公示期内如有提出的异议事项可能影响竞价、成交结果的。

中止期限由山西农村产权流转中心根据实际情况设定,最长不超过30天。逾期仍未恢复的,根据转让方的书面意见,采取继续中止或终结该项目。若转让方未出具书面意见,则继续中止,最长中止期限不超过180天,超过180天的,项目自动终结。

第四十六条 存在以下情形的,山西省农村产权流转交易平台可以依据申请人的申请作出终止或不予终止的决定,也可以直接作出终止的决定:

(一)转让方提出正当理由,并经山西省农村产权流转交易平台确认的。需经行政主管部门批准的需获得批准;

(二)转让方或标的方主体发生重大变化,对农村产权流转交易过程产生重大影响的;

(三)产权标的在挂牌期间毁损、灭失的;

(四)有妨碍流转交易活动且严重影响流转交易程序正常实施的,经核实确认无法消除,产权流转交易活动已无法实现的其它情形;

(五)被中止的产权流转交易活动,逾期不提出申请,山西省农村产权流转交易平台可确认终止;

(六)自首次信息披露公告之日起12个月内未征集到合格意向受让方的;

(七)转让方或受让方无故不推进转让进程,经山西省农村产权流转交易平台催办仍不作为的;

(八)有关行政主管部门、监管部门或司法机关要求终止的;

(九)经确认产权转让活动无法继续实施的其他情形。

流转交易终止后,山西省农村产权流转交易平台可决定宣布流转交易结束或宣布流转交易无效。

第四十七条 公告期内流转交易的中止和终止,由山西省农村产权流转交易平台在该项目公告发布的同一媒介、场所等进行对外公告,非公告期内流转交易中止或终止,应通知相关方。

第四十八条 交易中出现中止、终止、恢复情形的,应当在该项目公告发布的同一媒介、场所等进行对外公告

第四十九条 产权流转交易双方已签订合同,山西省农村产权流转交易平台不再接受对流转交易中止或终止的申请,山西省农村产权流转交易平台和当事人的权利义务按已签订的各类法律文书确定。

第五十条 因流转交易双方或其他相关主体违规造成产权转让中止或者终止的,违规方应当承担相应责任,造成经济损失的,由双方协商进行赔偿,协商不一致的,可申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第六章 监督管理

第五十一条 各级农业农村部门对本区域内农村产权流转交易活动进行监督和管理,对农村集体经济组织、从事农村产权流转交易工作人员违反本办法的,按相关规定,依法追究当事人责任。

第五十二条 农村集体产权流转交易收益应纳入本集体经济组织账户,按照农村集体资产相关规定使用和管理。

第五十三条 流转交易中心应对市场主体从事农村产权流转交易活动的信用情况进行记录。有以下行为的,列入黑名单进行管理:

(一)流转交易双方在参与流转交易的过程中采取不正当方式,对转让方、意向受让方、平台工作人员或其他相关人员施加影响的;

(二)针对在平台进行的交易项目,采取寻衅滋事、恐吓威胁、围标串标等手段扰乱平台交易秩序或工作秩序的;

(三)流转交易双方采取提供虚假资料或进行虚假陈述或其他欺诈、隐瞒等手段获取受让资格或造成严重后果的;

(四)流转交易双方在参与竞价的过程中,采取恶意串通、欺诈、胁迫等手段压低价格,造成或可能造成其他流转交易参与方利益受损的;

(五)成交后不按期签订交易合同或交易合同签订后,流转交易双方违反交易规则及交易合同约定,无正当理由拖延或阻碍标的交割的;

(六)多次提交受让申请文件,未按要求交纳交易保证金及违反交易规则及交易委托合同的约定,绕开平台私下成交的,或恶意拖欠交易服务费及交易价款的;

(七)平台审核评定,其他违反诚实信用、公序良俗,造成平台或其他交易主体利益损失的。

被列入黑名单后,不得参与农村产权流转交易平台项目。违反相关法律规定的,依法依规追究其经济或法律责任。

第五十四条 流转交易过程中发生争议时,当事人可以通过协商解决,也可以向乡(镇)人民政府、街道办事处、村民委员会及山西省农村产权流转交易平台申请调解,协商或调解不成的,申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则

第五十五条 山西省农村产权流转交易平台依据本管理办法进行的各项审核均为对流转交易各方提出的申请和提交的材料的齐全性、合规性形式审核。交易过程中因市场形势变化、标的瑕疵等因素或其他不可抗力原因导致的流转交易风险,由交易双方应自行承担。

第五十六条 本办法未尽事宜,按照有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件的规定执行。本办法如与相关法律法规、监管规则的规定相冲突的,按照有关法律法规、监管规则执行。

第五十七条 本办法的解释权和修订权归中共山西省委农村工作领导小组办公室、山西省农业农村厅。

第五十八条 本办法自公布之日起试行。

第五十九条 本办法仅适用于试点期间,结合试点工作情况修改完善并正式印发后,本办法自动废止。